來源：華夏時報

　　本報記者?李貝貝?見習記者?董紅艷?北京報道

　　“房住不炒”“租售并舉”政策導向下，越來越多的房企跨入長租公寓業務領域，并持續擴張。同時，部分房企也開始涉足“保租房”業務。

　　在房企擴張長租公寓的同時，首批三只保障性租賃住房公募REITs（下稱“保租房”REITs）也成功發售，并在2022年8月31日發售當日均實現了30%的漲停。

　　截止9月10日，火爆行情仍在延續，紅土深圳安居REIT實現了37.96%的漲幅，華夏北京保障房REIT實現了35.54%的漲幅，中金廈門安居REIT實現了31.88%的漲幅。

　　9月8日，豪宅研究院院長朱曉紅在接受《華夏時報》記者采訪時表示：“公募基金REITs可以適量用于發展長租公寓，不過對于房企而言，它的融資成本還是比較高的。”

　　“長租公寓在房企主營業務中的占比，（未來）會有所增加，但是，這改變不了買賣市場為主的格局，長租公寓在住宅市場相對小眾，這是由中國住房文化所決定的。”朱曉紅補充道。

　　“保租房”REITs拓寬房企發展思路

　　業內人士認為，“保租房”REITs為房企發展長租公寓提供了新的融資思路和發展信心。

　　為緩解結構性供給不足，推動住房租賃市場多主體、多渠道供給，2021年6月24日，國務院辦公廳發布了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，推動保障性租賃住房發展。據統計局數據，2021年全國保障性租賃住房開工建設和籌集94萬套。

　　2022年，保障性租賃住房持續發展中，越來越多的房企也加入到保障性租賃住房的發展行列。

　　公開消息顯示，截至2022年上半年末，保利發展已建成保障房超10萬套；2022年6月，武漢首個集中新建的保障性租賃住房項目——武漢城建·都市泊寓項目實現交付和開業，項目合計1416套房源，首批284戶房源開業即滿租；9月5日，濟南國資委發布公告，提及濟南城市發展集團所屬濟南城市發展集團資產運營管理有限公司將收購3000套商品房用于租賃儲備住房。

　　在房企不斷響應“保租房”政策的同時，“保租房”REITs也公開面市，并受到社會各界廣泛關注。“保租房”REITs的面市對房企發展“保租房”以及長租公寓也具有特殊的參考意義。

　　8月31日，首批三只“保租房”REITs中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT成功發售，并在發售當日均實現了30%的漲停。

　　據悉，這三只“保租房”REITs在詢價認購階段就受到了機構投資者和公眾投資者的熱捧，認購倍數均超過100倍，受到共計超過1200億元資金瘋搶。

　　而火爆行情仍在延續，據市場消息，截止9月10日，紅土深圳安居REIT實現了37.96%的漲幅，華夏北京保障房REIT實現了35.54%的漲幅，中金廈門安居REIT實現了31.88%的漲幅。

　　火熱行情背后是“保租房”REITs優質的底層資產。據***息，三個“保租房”底層資產多是各地具有代表性的公共租賃住房項目。多位于城市的核心區，租賃住房出租率均在94%以上。

　　雖然，三只“保租房”公募REITs的底層資產均屬于地方安居企業，但是公募基金REITs如果對市場化租賃企業***，將會為房企發展長租公寓提供新的融資思路，也將會給房企帶來新的盈利空間和信心。

　　對此，朱曉紅提示道：“公募基金REITs可以適量用于發展長租公寓，不過對于房企而言，它的融資成本還是比較高的。”

　　房企系長租公寓持續擴張

　　房企系長租公寓對公募基金REITs的運用還尚待考量，但是房企系長租公寓的發展活力卻不容忽視。今年上半年，多家房企的集中式長租公寓都實現了規模的擴張和營收的增加。

　　萬科集團和龍湖集團等房企的表現尤為亮眼。據財報數據，截至2022年上半年末，萬科集團集中式長租公寓累計開業16.95萬間，出租率為94%，2022年實現相關收入14.8億元，同比增長12.3%；截至2022年上半年末，龍湖集團長租公寓累計開業超11萬間，出租率為93.3%，開業超過六個月的公寓出租率為95.4%，上半年，實現相關收入11.8億元，同比增長11%。

　　“具有品牌優勢的房企資金優勢以及體量大，方便爭取政策優惠。”朱曉紅分析道。

　　除了幾家比較早涉入長租公寓領域的房企外，其他房企也在摸索進入集中式長租公寓領域。

　　近年來，首開股份展開了多領域的轉型探索，集中式長租公寓便是探索領域之一。據財報數據，2022年，首開股份正式建立”首開樂尚“長租公寓品牌，并相繼在在北京推出184套房源，在杭州簽約88套公寓。而首開股份與其他房企合作的多個長租公寓項目出租率均達98%。

　　不過值得注意的是，不論是萬科集團、龍湖集團，還是首開股份，長租公寓營收在總營收中的占比都微乎其微。據財報數據推算，這三家房企長租公寓營收在總營收的占比都在1%左右。

　　對此，朱曉紅分析指出，長租公寓對房企而言是為發展的后路作鋪墊，長租公寓在房企主營業務中的占比（未來）會有所增加。

　　“但是，這改變不了房企業務以買賣市場為主的格局，長租公寓在住宅市場相對小眾，這是由中國住房文化所決定的。發展長租公寓業務，房企不要勉強為之。”朱曉紅補充道。

　　除此以外，記者注意到，房企長租公寓的發展還受到了房地產整體行情的影響。據克而瑞租售數據，截止2022年上半年末，全國累計成交純租賃用地為1907.51萬方，較上半年同比減少39.08%。2022年上半年房企拿地信心尚未恢復，房企系長租公寓供給減緩，擴張速度放慢。